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阳光城的成长密码:房企下半场,现金流为王

时间: 2018-08-28 11:07:49 | 来源: 新浪财经-自媒体综合 | 阅读:

加速扩张用规模来证明自身的生存和发展能力,已经成为房地产上半场竞争的主题。

而这场没有硝烟的战争下,部分看似领先的房企其实早已经遍布内伤。

在加杠杆不顾风险冒进的背后,不少房企由于销售不畅、融资低迷、拿地支出过大致使资金链紧绷甚至断裂,深陷风险泥潭。

对房企而言,从历史来看,真正的风险不是来自于利润的亏损,而是资金链的断裂引发的连锁反应。

站在国家政策强势调控和资本市场融资趋严的大背景来看,这个时候,现金流才是评价房企安全性最重要的单一指标。

一般认为,规模的扩张必须要牺牲净现金流,大部分时候是此消彼长的关系。这在大部分扩展性房企的财报上也得到了体现。

但在房企销售排行TOP20中,我们发现,阳光城是少有的做到了规模与现金流的同步增长的规模房企。

阳光城的“周转之盾”

从整个行业来看,房企近期的现金流的情况其实不容乐观。

统计发现,截至2017年底,克尔瑞销售榜TOP20房企中,现金流净额为负值的房企多达11家,这11家现金流为负的房企造成的现金流缺口高达2955.54亿元。而这一数字在2016年仅为986.71亿元,一年时间扩大了两倍多。

截至8月25号,前20强房企中有7家披露了半年报,其中有5家现金流净额为负。

从具体房企来看,部分房企本身现金流也呈现出连年恶化的趋势。

在对整个行业规模房企的纵向对比中,我们发现,有部分房企近几年现金流的走势都是呈连年下滑走势,到2017年底,部分房企的现金流净额已经到了负值。

这些现金流净额大幅下滑的房企背后,有个共同的原因是:过去的几年规模在急速膨胀。

但从上图看,有一家快速成长的规模房企是个例外。

克尔瑞上半年的销售数据显示,阳光城合约销售金额达到了663亿人民币,同比增长高67.51%,销售金额排行第16名,较去年底上升3位。

梳理阳光城近几年的历史数据发现,2012年阳光城的销售额仅为23亿,到2017年阳光城的销售额已经到了915亿,过去6年销售额增长近四十倍。按照今年上半年的数据预计,今年全年的销售额突破千亿大关毫无悬念。

但阳光城的中报显示,上半年营收增幅超过100%,净利润则增长超过200%。同时,其净现金流再次大幅提升。

阳光城规模快速增长的“后盾”,就是其一再强调的稳健现金流保障。

阳光城中报显示,继2017年年底实现88.19亿经营性净现金流后,阳光城在2018年中期再录得32.76亿元的经营性净现金流。

对比2014-2016年,这一数据分别为-56.4亿元、-38.8亿元、-25.8亿元。阳光城的现金流正在大幅改善。

“现金流为王”的管理秘诀

阳光城的净现金流在短期内实现了快速提升,很大程度上是来源于其去年6月份引进的“双斌”对阳光城的财务再造。

按照中报披露的截止时间点来算,朱荣斌团队加盟阳光城刚过一年的时间。

如果说阳光城2017年财报的净现金流在五年后首次转正在一定程度上是来自于财务手术,那么2018年中报再次提升的净现金流则是对阳光城重新造血能力的确认。

企业的净现金流主要来自于三个部分:经营活动净现金流、投资活动净现金流和筹资活动净现金流。

我们以公开信息为基础,来解密一下在阳光城的过去一年是如何实现净现金流的快速提升的。

从房企的经营活动来看,其现金流出的部分主要是中短期内相对刚性的成本,要扩大经营净现金流的主要变量是来自于流入部分的销售回款。

一般来说,销售回款速度是衡量房企经营效率的重要指标。

据申万宏源研报显示,2017年,阳光城累计销售回款金额626亿元,回款完成年度计划的107%,回款率为62.7%,显著高于A股上市房企的平均水平。对应的结果是,2017年底阳光城经营活动现金流净额五年来首次转正至88.19亿元。

中报显示,2018年,阳光城进一步加强现金流管控,全力推行“三收三支”的日常经营预算管理办法。今年上半年,阳光城仅经营性净现金流就高达32.76亿元。

“三收三支”即以收定支、先收后支、收大于支。具体来说,“以收定支”就是要求各区域公司加强预算管理意识,通过编制预算,清楚收入(含融资)从哪里来,每月收入是多少。支出(含归还贷款)有哪些,每月支出是多少。用收入总量来决定支出总量;“先收后支”是要求各区域公司在运行过程中,严格按照编制的预算来执行,尽可能做到先有收入,后有支出,如果没有收入,不可安排支出,除非得到集团的同意;“收大于支”亦称“以收定投”,是要求各区域公司要建立强烈的“现金为王”的管理意识,做到每月收入大于支出。

受益于“三收三支”现金流的管控,阳光城中报显示,其账面货币资金高达332.90亿元。

要持续获得净现金流的提升,仅靠回款还不够。

作为最早大规模并购的三家地产公司之一,阳光城此前以收并购为主的拿地策略,也确实为阳光城带来了土地成本上的优势。但一方面,并购后的后端管理,有时会导致去化速度较慢;另一方面,目前并购市场也开始逐步白热化,竞争愈发激烈。

2017年后,阳光城更多地参与到了一级市场的招拍挂,这为中长期的经营净现金流提升打下了基础。

同时,阳光城还提出了“三全”投资战略,即:全地域发展、全方式拿地、全业态发展。

截至2018上半年,数据显示,阳光城共补充土地储备(计容面积)约551.85万平方米,累计土地储备4267.54万方,储备货值近5842亿元。

值得一提的是,从土储结构来看,阳光城83%的储备货值分布于核心一二线城市,同时覆盖核心区域周边发展潜力大的三、四线城市,形成大福建、京津冀、长三角、珠三角等发达区域和城市圈的深耕布局,还在西安、成都、武汉、郑州等中西部二线核心城市实现突破,实现了全国一二三线城市的广泛覆盖和平衡布局。

筹资活动方面,阳光城在传统融资方式上,积极创新多元化融资。

2018年以来,阳光城开拓海外债、并购基金等多渠道,如成功发行了西北部城市首单CMBS(规模8.4亿元)、全国首单购房尾款ABN(规模14.9亿元)、A股民营房企首单储架式长租REITS(规模30亿元)、首单物业费ABS(规模7亿元)、公司首笔海外债(规模7.5亿美元)、公司第二单海外债(约2.5亿美元规模),与平安信托2年内完成360亿资金合作等。

多元化融资方式降低了资金成本,优化债务结构。使得阳光城上半年平均融资成本仅为7.49%。

在不断改善的现金流的保障下,阳光城进入千亿级别已经毫无疑问。但结合阳光城的现金流体系和土地储备来看,千亿级的阳光城只是一个新的起点。

新闻标题: 阳光城的成长密码:房企下半场,现金流为王
新闻地址: http://www.37lady.net/gushi/242968.html
新闻标签:现金流  下半场  为王
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